近期，沉寂了兩年多的房地產(chǎn)市場交易量出現(xiàn)反彈，多家一線房企5月公布的銷售業(yè)績大漲。專家認為，這主要得益于房企降價促銷，促使壓抑已久的剛性需求集中釋放。

然而，讓人難以理解的是，近日我國多地出現(xiàn)保障房“遇冷”局面：鄭州4002套經(jīng)適房中兩成多“沒人要”、武漢913套公租房中七成多“租不出”……剛需強勁背景下，保障房為何“遇冷”？如何讓保障房市場健康發(fā)展、較好發(fā)揮房價調(diào)控“蓄水池”作用？

商品房“熱銷”　保障房“遇冷”

保利地產(chǎn)5月8日披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年4月，公司實現(xiàn)簽約面積71.90萬平方米，同比增長45.10%；實現(xiàn)簽約金額91.48億元，同比增長36.86%。

除了保利地產(chǎn)，金地集團、恒大地產(chǎn)等多家一線房企4月份的銷售業(yè)績均大增，其中恒大地產(chǎn)4月銷售額環(huán)比翻番。

記者近日在湖北、河南等地采訪時，也感受到了樓市的“熱度”。6日下午，在武漢福星惠譽某樓盤現(xiàn)場，不到40平方米的售樓中心被擠得水泄不通，幾名售樓小姐在人群中跑來跑去，忙得滿頭大汗。

“這個樓盤優(yōu)惠幅度較大，都是經(jīng)濟型戶型，專門針對工薪族及年輕人，一天就吸引數(shù)百位顧客前來看房。”一名銷售人員告訴記者。武漢億房研究中心統(tǒng)計也顯示，5月第一周，武漢主城區(qū)銷售樓房1397套，同比增加21.16%。

據(jù)了解，在北京、濟南、合肥等地部分樓盤商品房也出現(xiàn)熱銷，甚至購房者徹夜排隊、一房難求的場面也“重出江湖”。

然而，在商品房“熱銷”的背景下，經(jīng)濟適用房、公租房和廉租房等類型的保障性住房卻在多個城市遭到冷遇。5月3日，河南鄭州推出4002套經(jīng)濟適用房，當天僅60余位購房者登記選房，并連續(xù)幾日“遇冷”，主管部門不得不把選房截止日期由5月6日延長至5月9日。

然而，即便將截止日期推遲，目前鄭州經(jīng)適房登記選房情況仍不理想。根據(jù)鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)10日公布的數(shù)據(jù)，截至9日，4002套房源中還有866套剩余。

記者了解到，廣東、湖北、河北、海南等省份部分城市都曾出現(xiàn)經(jīng)適房銷售明顯“供過于求”的現(xiàn)象，許多樓盤的銷售比例不足一半，甚至只有一二成。

除了經(jīng)濟適用房銷售“遇冷”，廉租房、公租房等其他保障性住房也存在申請熱情不高的現(xiàn)象。今年3月，武漢在南湖新城公租房小區(qū)供應(yīng)的913套公租房中，只有210戶有人入住，剩下的700余套房屋無人問津。

武漢市洪山區(qū)房管局局長何繼文說，原本計劃在去年12月底就讓符合條件的居民住進公租房，但由于申請人數(shù)太少，這才推遲至3月份。即便這樣，入住率仍然很低，大量公租房閑置浪費。

“有資格的買不起，買得起的沒資格”

合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明等業(yè)內(nèi)人士表示，在限購政策等樓市調(diào)控絲毫沒有放松的情況下，近期樓市出現(xiàn)回暖，是因為部分樓盤大力降價促銷，導(dǎo)致購房者壓抑兩年多的剛性需求集中釋放。

然而，讓人難以理解的是，在剛需集中釋放情況下，購房者為何不偏愛價格低廉的保障房？

一些購房者認為，對于低收入群體而言，保障房價格依然偏高，他們根本負擔(dān)不起，而有經(jīng)濟能力的購房者又不具備購買資格，這讓保障房陷入了“有資格的買不起，買得起的沒資格”的尷尬境地。

山東省青州市國泰置業(yè)有限公司負責(zé)建設(shè)了525套經(jīng)濟適用房，董事長李根偉表示，這些經(jīng)適房售價為1900元／平方米，僅比周邊商品房均價低700元，一套房子就按六七十平方米計算，對低收入群體而言，動輒十幾萬的房價也是天文數(shù)字。

專家還認為，申報條件過于嚴格也將部分潛在購房者“卡在門外”。目前，我國不少地方對保障房申請者的住房、收入等有嚴格要求，比如規(guī)定住房困難家庭人均面積必須在8平方米以下、人均月收入在1500元以下，稍微寬裕的家庭就被剝奪了購房資格。

記者了解到，也有不少“有保障房申請資格”并且“有經(jīng)濟能力”的購房者也沒有選擇購買。鄭州一名通過經(jīng)適房審核卻放棄購買的市民告訴記者，當前不少樓盤都在降價促銷，然而保障房價格卻“巋然不動”，兩者差價日益縮小。并且，商品房在地段、戶型、面積等方面選擇范圍較寬，而不少保障房還有“5年不得轉(zhuǎn)讓”等多種限制條件，綜合考慮下來還是買商品房劃算。

許傳明也認為，在當前嚴厲調(diào)控背景下，樓市成交量能否上升，房價是關(guān)鍵因素。比如，濟南銷售量較好的樓盤都是降價幅度較大的，這些樓盤普遍降價15%至20%。保障房如果不降價促銷，“遇冷”也是情理之中。

此外，交通、環(huán)境等配套不健全也是一些保障房遇冷的重要原因。濟南八里橋新居廉租住房項目小區(qū)與一個商品房小區(qū)僅一墻之隔。記者發(fā)現(xiàn)，兩者距離雖近卻有巨大的差別，商品房小區(qū)可直通主馬路，并且環(huán)境較為優(yōu)美。而廉租房小區(qū)三面都是低矮平房，要想去往主馬路，只能繞遠路，或者從一條雜亂而擁擠的小路擠過去。

保障房如何“應(yīng)保盡保”分流剛需？

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，是一項惠及民生的重要舉措。根據(jù)安排，2012年全國新開工建設(shè)700萬套以上保障性住房，整個“十二五”期間要開工建設(shè)3600萬套。

對于樓市回暖情況下出現(xiàn)的保障房“寒流”，許多業(yè)內(nèi)人士認為，這并不能說明保障房總量過剩、沒有市場，而是制度設(shè)計不完善及區(qū)域結(jié)構(gòu)性過剩。

他們表示，保障房惠及千萬低收入家庭，是分流剛性需求、確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要“蓄水池”，未來應(yīng)通過在城區(qū)商品房中配建保障房、降低申請門檻、發(fā)放貨幣補貼等措施，最大限度發(fā)揮保障房滿足低收入群體住房需求功能，做到“應(yīng)保盡保”，從而分流剛性需求，避免購房者單一追逐商品房造成房市過熱。

鄭州市房地產(chǎn)管理局局長王萬鵬說，應(yīng)在城區(qū)商品房中配建一定比例保障房，解決目前部分保障房位置偏僻、環(huán)境不好、配套設(shè)施不齊全等問題。在大型保障房社區(qū)選址時，應(yīng)充分考慮周邊地鐵、BRT（快速公交）等交通條件是否便利，并配套好醫(yī)院、學(xué)校、超市等場所，保障居民交通順暢，生活方便。

此外，還應(yīng)進一步降低保障房申請門檻。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國華等不少專家認為，應(yīng)適當放寬保障房的申請條件，并加大對外來務(wù)工人員的保障力度。“比如公租房，不需設(shè)立太多門檻。只要能保證支付租金，除了申請人‘在當?shù)貨]有自有房產(chǎn)’和‘沒有同時享受其他住房保障’兩個條件外，其他條件都可以撤銷。”王國華說。

在加強住房實物保障的同時，也應(yīng)增加貨幣補貼。山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任程道平說，在保障房的戶型設(shè)計、面積等方面應(yīng)盡可能的考慮到住戶的需求和經(jīng)濟承受能力，并對部分低收入群體的物業(yè)費給予適當補貼，從而降低他們的經(jīng)濟負擔(dān)。

來源：新華網(wǎng) 編輯：于姝楠