“越調(diào)越漲”的怪圈

與狂奔的房?jī)r(jià)相比，“看得見(jiàn)的手”政府的調(diào)控手段也層出不窮。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道顯示，早在2004年時(shí)，中央即著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2005年3月5日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中明確提出，2005年“將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。

央行最先祭出貨幣政策這把利器:從2005年3月17日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個(gè)百分點(diǎn)。

盡管央行的調(diào)控舉動(dòng)在預(yù)料之中，但不少市場(chǎng)人士質(zhì)疑不斷:其一，此次房地產(chǎn)調(diào)控并不是從緊縮開(kāi)發(fā)商銀根和土地供給上調(diào)控，而是從需求上調(diào)控；其二，房地產(chǎn)商對(duì)此反應(yīng)溫和，老百姓卻態(tài)度激烈。

2005年3月20日，時(shí)任央行副行長(zhǎng)吳曉靈在公開(kāi)場(chǎng)合澄清:央行的房貸新政正是為了遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，保護(hù)百姓購(gòu)房。

但是，大學(xué)畢業(yè)后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，她對(duì)政府的調(diào)控政策有些失望。

在央行出手之前，上海的房地產(chǎn)緊縮政策已經(jīng)先行。上海市政府規(guī)定，自2005年3月7日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)上海行政區(qū)域內(nèi)普通住房居住不滿(mǎn)一年出售的，銷(xiāo)售時(shí)按銷(xiāo)售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額依5%的稅率征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，按應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額計(jì)算征收7%的城建稅、3%的教育費(fèi)附加和1%的河道整治費(fèi)。

上海市政府也宣布，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但兩年以上仍未開(kāi)工建設(shè)的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，要堅(jiān)決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的開(kāi)始。

然而政府的調(diào)控舉措?yún)s遭到部分學(xué)者質(zhì)疑。北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心的一位專(zhuān)家指出，宏觀調(diào)控控制信貸和土地兩個(gè)閘門(mén)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給變少，進(jìn)一步助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲。事實(shí)上，2005年的上海、北京等多個(gè)城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)在上漲。

“房?jī)r(jià)到底降不降?看不準(zhǔn)，還是再看看吧，說(shuō)不準(zhǔn)會(huì)有變化。但今年買(mǎi)房恐怕是沒(méi)戲了。”張婷婷沮喪地說(shuō)。在北京工作的姜曉明也放棄了購(gòu)房的念頭。

2006年，建設(shè)部等多部門(mén)出臺(tái)了調(diào)控措施，其中影響最大的莫過(guò)于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2007年9月27日，央行重拳出擊，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍。

樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)。當(dāng)年12月， 萬(wàn)科(000002.SZ)董事長(zhǎng)王石 (微博)公開(kāi)表示“樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)”，與此同時(shí)萬(wàn)科在全國(guó)范圍內(nèi)扛起降價(jià)大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預(yù)計(jì)樓市將降至冰點(diǎn)。與一手新盤(pán)降價(jià)“快跑”相伴，二手房?jī)r(jià)也開(kāi)始“跳水”，主營(yíng)二手房代理業(yè)務(wù)的中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、長(zhǎng)河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。

2008年9月國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，為擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)，我國(guó)的樓市調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了變化。2009年，許多樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了松綁，比如房貸首付下調(diào)，房貸利率下調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)就此開(kāi)始反轉(zhuǎn)，2009年、2010年、2011年這幾年出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲。

針對(duì)這種情況，中央再次開(kāi)始從緊調(diào)控。2009年起，國(guó)內(nèi)保障性住房體系建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)。已有數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年年底，全國(guó)共開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬(wàn)套，基本建成1100萬(wàn)套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房?jī)H部分解決了居民的安居夢(mèng)想，短期仍難平衡市場(chǎng)需求。

2010年4月國(guó)務(wù)院下發(fā)“國(guó)十條”，這被業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)為“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺(tái)”。其中規(guī)定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。

2011年調(diào)控再次升級(jí)，北京等地出現(xiàn)了針對(duì)外地人納稅滿(mǎn)5年才能買(mǎi)房的最嚴(yán)限購(gòu)政策。而在上海、重慶，房產(chǎn)稅試點(diǎn)拉開(kāi)帷幕，重慶針對(duì)高價(jià)盤(pán)和別墅，開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。

2013年3月1日，國(guó)務(wù)院再次公布樓市調(diào)控細(xì)則，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；個(gè)人售房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。不過(guò)，這一次調(diào)控中的亮點(diǎn)政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實(shí)，全國(guó)大部分城市并沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)。

市場(chǎng)一怔之后，從2013年5月，房?jī)r(jià)再次走勢(shì)堅(jiān)挺，樓市依舊沒(méi)有走出一邊調(diào)控、一邊上漲的怪圈。