還不清的貸款，賣(mài)不掉的房子

北京的王先生被滾雪球式的房貸拖的筋疲力盡。其實(shí)，2004年10月以來(lái)連續(xù)多次加息，雖然每回幅度都不大，只有零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，但加在一起不是一個(gè)小數(shù)目。

北京的老劉也是一個(gè)房奴，被房貸壓得喘不過(guò)氣的他，一直想干脆把房子賣(mài)了。然而，如今這個(gè)愿望對(duì)他來(lái)說(shuō)，已經(jīng)變成了一個(gè)奢望。

老劉本來(lái)是京城里的生意人，而且小生意一度做得很紅火，手頭自然就很寬松。在2002年的時(shí)候，他在北京市朝陽(yáng)區(qū)的團(tuán)結(jié)湖附近看中了一套200多平米的現(xiàn)房，準(zhǔn)備讓全家?guī)状�人都住進(jìn)來(lái)，在交了40多萬(wàn)的首付款之后，老劉拿到了房屋的鑰匙，然而，當(dāng)記者跟隨他來(lái)到這套房子的時(shí)候，里面已經(jīng)變得面目全非了。

老劉：“為什么買(mǎi)這么大房子，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)父母身體都不好吧，還帶一個(gè)保姆房，當(dāng)時(shí)就是這么考慮的，結(jié)果現(xiàn)在變成這樣子。”

心愛(ài)的房子，老劉自己沒(méi)有住，而是把它托給中介公司出租，出乎意料的是中介公司一下子把三居的房子給隔成了九間了。

老劉：“差點(diǎn)沒(méi)急了，心疼死了，你知道嗎？感覺(jué)，這沒(méi)辦法。

本來(lái)是自己要住的房子為什么忍心把它出租呢？因?yàn)槔蟿⒌姆孔邮琴J款買(mǎi)的，除了首付的40多萬(wàn)外，他還欠了銀行166萬(wàn)的貸款，20年按揭每個(gè)月要還款1萬(wàn)零800元，在交了兩年多的貸款之后，2003年老劉的生意上遇到了麻煩，急需要現(xiàn)金。經(jīng)過(guò)反復(fù)思考，老劉只好決定忍痛把剛買(mǎi)了不久的房子轉(zhuǎn)手賣(mài)掉。

老劉：“等咱們賺完錢(qián)以后再買(mǎi)吧，對(duì)吧，然后房子也越住越好。”

老劉從2003年開(kāi)始張羅賣(mài)房到今天，他的這套房子一直沒(méi)有賣(mài)出去。由于缺乏資金，他的公司也很快倒閉了，在他看來(lái)像長(zhǎng)征一樣的賣(mài)房之路，已經(jīng)讓他身心疲憊了。

老劉：“就是死活也賣(mài)不了。”

老劉的房子為什么總是賣(mài)不出去呢？首先，因?yàn)樗�這套房子向銀行貸款了166萬(wàn)，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)手賣(mài)出，就必須涉及轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題。

老劉：“問(wèn)銀行，銀行明確給我答復(fù)說(shuō)可以辦，你找我們律師事務(wù)所，找到律師事務(wù)所他們就推來(lái)推去，就跟皮球一樣踢來(lái)踢去。”

老劉告訴記者，他等待律師事務(wù)所辦理轉(zhuǎn)按揭的電話長(zhǎng)達(dá)十個(gè)月沒(méi)有明確答復(fù)，但是每天給銀行的還款還在繼續(xù)。

老劉：那我就從下個(gè)月開(kāi)始停止還款他說(shuō)可以，結(jié)果等過(guò)了三個(gè)月開(kāi)始銀行開(kāi)始找我，你怎么不還款。

我急了，那對(duì)不起我這房子我不要了，你們自己愿意怎么處理怎么處理吧。

老劉鐵下心來(lái)不要這套房子了，但是對(duì)辦理轉(zhuǎn)按揭，銀行和律師事物所態(tài)度并不積極。因?yàn)椋�按揭不轉(zhuǎn)，利息還是要還，老劉查了一下，每月1萬(wàn)零800元的的還款中，本金只有不足4000元，其余的近7000元全是利息。

老劉：“如果你要三個(gè)月不還錢(qián)銀行就應(yīng)該通知您終止合同的什么，再有幾個(gè)月不還錢(qián)他可能就要起訴你，盡快進(jìn)入法律程序就完了，沒(méi)想到他們根本不著急。”

眼看著轉(zhuǎn)按揭沒(méi)有希望，每個(gè)月的房款又還不上，而且上了信貸記錄的黑名單，。老劉只好親自到銀行要求趕快起訴自己，以圖盡快把房子還給銀行。

老劉：“他這個(gè)信貸科個(gè)人信貸這一塊如果一旦啟動(dòng)這個(gè)程序交給他們銀行的法律處也不知道什么處，由他們?nèi)�啟�?dòng)程序了。一個(gè)小男孩說(shuō)已經(jīng)轉(zhuǎn)過(guò)去了，您稍微等等我說(shuō)行，一等等了兩年，我說(shuō)這玩意沒(méi)信了。”

2年多的時(shí)間，銀行遲遲不起訴，老劉再也還不上每月6000多的利息，也再不愿意住進(jìn)那套房子里面，而是回家里和老人擠在一起。因?yàn)楦改赣胁。�老劉一直不敢告訴他們自己的窘境，一直等到2006年，老劉終于接到了法院的電話，告訴他可以審判了。但是結(jié)果卻讓他無(wú)法接受。

老劉：“當(dāng)時(shí)法官也是說(shuō)，我給你們協(xié)調(diào)一下，如果這樣的話你損失太大了，而且很有可能你連欠款都還不完這樣很有可能追究你其他責(zé)任，我說(shuō)賣(mài)血吧。”

如果房子由銀行收回拍賣(mài)，按慣例，估價(jià)將低于當(dāng)初購(gòu)房的價(jià)格，而拍賣(mài)時(shí)的起價(jià)會(huì)更低，老劉當(dāng)初的購(gòu)房?jī)r(jià)格為9000元/平米，保守估計(jì)成交價(jià)在8000元左右，僅此一項(xiàng)就縮水了20萬(wàn)，如果加上違約金16.6萬(wàn)，營(yíng)業(yè)稅9.24萬(wàn)，還有中介費(fèi)5.04萬(wàn)，裝修費(fèi)25萬(wàn)也拿不回來(lái)，還有保險(xiǎn)、大修基金等雜費(fèi)支出了近10萬(wàn)元，這樣算來(lái)，老劉最少要損失80多萬(wàn)元.，這樣的結(jié)果，老劉怎么也接受不了。

記者：“然后您這房子被銀行收回了嗎？”

老劉：“沒(méi)有啊，沒(méi)收回。”

銀行也基本同意，你可以自己處理，處理的話現(xiàn)在基本我趕緊把這房子賣(mài)掉，賣(mài)掉完了以后拿那個(gè)錢(qián)還到執(zhí)行庭，執(zhí)行庭把錢(qián)給銀行就完了。

無(wú)奈之下，老劉決定，拿著法院的判決書(shū)自己賣(mài)房，他原本以為判決之后，這套房子上市交易就可以順利地辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)了，但讓他始料未及的是，從掛牌至今這套房子都乏人問(wèn)津。因?yàn)椋�按照�?guó)家政策，如果按購(gòu)買(mǎi)價(jià)格207萬(wàn)元出售,他將免征個(gè)人所得稅,但是需要征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅11.4萬(wàn),以及付給6.21萬(wàn)中介費(fèi)。加上這些，房?jī)r(jià)總額變成了224.61萬(wàn)元。購(gòu)房者大多不能接受轉(zhuǎn)嫁的這近20萬(wàn)元的稅費(fèi)。而老劉自己也不能承受這些費(fèi)用，所以很難賣(mài)出。

老劉：“沒(méi)了歸沒(méi)了，而你不是說(shuō)平了，還是，還在又欠人家錢(qián)了，完了以后呢，而且特別是在北京現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格在噌噌往上漲的情況下，不但沒(méi)賺著錢(qián)，還賠錢(qián)，而且房子還沒(méi)了，我覺(jué)得這事挺難受。”

采訪中，記者注意到，老劉在無(wú)奈的時(shí)候總是在笑，好像一場(chǎng)疲憊的游戲總是沒(méi)有結(jié)局。本來(lái)有一個(gè)幸福的愿望，但是突然陷入了壓力重重的還貸日子，本來(lái)光鮮的老劉變身而為“房奴”，終日忙碌奔走。但是想要掙脫房貸的枷鎖，徹底解放自己，他的賣(mài)房之路似乎還看不到盡頭。

制定相應(yīng)法規(guī)遏止投機(jī)炒房，確保普通購(gòu)房者的合法利益

北京的劉先生想把房子賣(mài)掉，從房貸壓力下解脫出來(lái)，可是，二手房市場(chǎng)高額的稅費(fèi)，又成為一道無(wú)形的障礙，房子在他手里，成了一團(tuán)剪不斷理還亂的亂麻，這種尷尬究竟是怎么出現(xiàn)的呢？

我們今天也采訪了學(xué)者易憲容，一起來(lái)聽(tīng)聽(tīng)他的意見(jiàn)。

易憲容：“銀行來(lái)講的話，我這么一賣(mài)出去，倒到別人面了，它就是千方百計(jì)來(lái)講呢，找一個(gè)理由呢，你這個(gè)錢(qián)不轉(zhuǎn)，你要轉(zhuǎn)呢，就有你負(fù)責(zé)額外的成本所以來(lái)講呢，就對(duì)我們整個(gè)二手房交易市場(chǎng)來(lái)講呢，就設(shè)置了重重的障礙，所以來(lái)講呢，現(xiàn)在還是問(wèn)題比較大。”

中國(guó)社科院的研究員易憲容認(rèn)為，銀行因?yàn)槔�益關(guān)系不希望提前解除合同。即使通過(guò)法院判處解除合同，可以不用繼續(xù)還貸，但是以前的利息就白白支出了，并非一方退房，一方退錢(qián)那么簡(jiǎn)單。

庭長(zhǎng)：“那么解除合同以后，一般是兩個(gè)合同都解除，兩個(gè)合同一般是買(mǎi)房的合同，還一個(gè)是貸款合同，那么貸款合同解除，現(xiàn)在很多銀行給你有約定，如果你要提前還款，也就是提前解除合同，那么你要支付違約金，你不是說(shuō)我給銀行借錢(qián)把錢(qián)還了就完了，不，你想還款，你得交違約金。”

老劉決心承擔(dān)所有賠償也要把這套房子脫手，但是他盼望的即使自己虧本的交易一直不能實(shí)現(xiàn)。記者在房屋中介公司我愛(ài)我家了解的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年每年的二手房交易量增幅都在30%到40%，但是到了06年由于征收營(yíng)業(yè)稅，再增加了個(gè)稅和土地增值稅，整個(gè)市場(chǎng)北京二手房交易量只增加了不到8%。

我愛(ài)我家副總裁：“政府是想通過(guò)這種政策邏輯來(lái)抑制一些房產(chǎn)的投資或者投機(jī)的力量。但實(shí)際的效果反而由于稅收的增收使得很多該進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)成交的房源無(wú)法釋放出來(lái)，也使得一部分稅收或者全部的稅收轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人，使得購(gòu)房的成本上升，房?jī)r(jià)上漲得更快，而交易量沒(méi)有明顯的增加。”

老劉的房子因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)未滿五年，那么他的交易行為就被政策認(rèn)為有投機(jī)炒作的嫌疑，想要賣(mài)房，就得付出不小的代價(jià)。

記者：“有沒(méi)有措施或者是操作的空間，來(lái)避免這個(gè)誤傷這部分正常交易呢？”

易憲容：“這個(gè)關(guān)鍵在我們就是要把這個(gè)投機(jī)和投資這兩塊給它清除出市場(chǎng)。”

易憲容認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)該制定相應(yīng)的法規(guī)，將投資和自住用房進(jìn)行清晰的劃分，分別適用不同的交易政策，這樣才能在遏止投機(jī)炒房的同時(shí)，確保普通購(gòu)房者的合法利益。

易憲容：“制訂一個(gè)法律，自己住的一套房子，是消費(fèi)品是怎么做的，那么你這個(gè)來(lái)講，或者稅息啊，還有利息啊等等都有優(yōu)惠的，那么如果其他的之外，比如你像一套住房之外我就是投資了，所以這個(gè)是比較，比較容易區(qū)別。”

半小時(shí)觀察：買(mǎi)房不是買(mǎi)白菜

王先生和劉先生的遭遇，可能有些特殊。但相信像他們那樣，背負(fù)沉重還款壓力的購(gòu)房者不會(huì)是個(gè)小數(shù)目。眼下房?jī)r(jià)上漲、利率上升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通老百姓收入增長(zhǎng)的腳步。作為個(gè)人，我們無(wú)力扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面，但錢(qián)是自己的，不要拿著自己的錢(qián)冒險(xiǎn)。

房奴的出現(xiàn)有各種客觀原因，但我們也看到，在這個(gè)過(guò)程中，也有一些人不能客觀地估計(jì)自身的經(jīng)濟(jì)能力，選購(gòu)的房屋面積較大，房屋總價(jià)偏高，一旦出現(xiàn)什么變故，經(jīng)濟(jì)狀況惡化，就沒(méi)有任何解救的辦法。對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很麻煩的事情，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這是不良資產(chǎn)在增加，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，這是在制造泡沫。

套用股市上的一句話，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)房須慎重。

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