中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：美國(guó)次貸危機(jī)的“殺傷力”仍在持續(xù)釋放，越來越多的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)瀕臨倒閉，對(duì)可能引發(fā)的全球性金融危機(jī)，各國(guó)都在積極籌措應(yīng)對(duì)。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，中國(guó)如何能夠獨(dú)善其身？房地產(chǎn)金融到底應(yīng)當(dāng)何去何從？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪中國(guó)人民銀行研究局研究員鄒平座，以期探究解決、發(fā)展之道。

結(jié)構(gòu)性泡沫與供給不足

鄒平座告訴記者，對(duì)于房地產(chǎn)，學(xué)界和管理層有三種觀點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)過高，有明顯的資產(chǎn)泡沫，金融政策應(yīng)當(dāng)從緊；二是認(rèn)為房地產(chǎn)有局部泡沫，結(jié)構(gòu)性問題比較突出，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，有保有壓，維護(hù)房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定；第三則認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，價(jià)格還有上漲空間，金融政策應(yīng)適當(dāng)支持其進(jìn)一步發(fā)展。

“弄清這個(gè)問題主要看房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的需求是不是有效需求?！编u平座表示，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的有效需求是指具有購(gòu)買力的需求，對(duì)于房地產(chǎn)信貸而言則是購(gòu)房者具有還本付息的能力。如果有還本付息的能力，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)就不存在泡沫問題，反之就存在泡沫。

那么，中國(guó)的眾多購(gòu)房者是否具有還本付息的能力？我們可以將其分為三類：消費(fèi)者、投資者、投機(jī)者，以進(jìn)行分析。

消費(fèi)者來自各種階層，國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家企事業(yè)單位的人收入較穩(wěn)定，一般有還款能力，只要不是買房投資和投機(jī)，一般能還上房貸；其他企事業(yè)單位的人就難說了，其收入不固定，隨時(shí)可能失業(yè)或下崗，一旦如此，就失去了還款來源，特別是經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，就會(huì)形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

鄒平座認(rèn)為，只要中國(guó)不出現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)衰退，總體來講，對(duì)于消費(fèi)者的貸款風(fēng)險(xiǎn)是較小的。另外，中國(guó)政府逐步建立的住房保障體系基本上是為這類人建立，其背后還有國(guó)家財(cái)政的支持。

投資者如果用自有資金購(gòu)房，這與房地產(chǎn)金融沒有關(guān)系，不過，會(huì)推高房?jī)r(jià)。如果用自己平時(shí)的現(xiàn)金流進(jìn)行投資，另外還申請(qǐng)銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)就比較大了。比如有的人一部分錢在股市，一部分錢買房子，當(dāng)股市暴跌，他們的需求就變成了無效需求；還有一部分人投資實(shí)業(yè)，當(dāng)企業(yè)失敗時(shí)，也喪失還款來源。

至于投機(jī)者的貸款不能用信用進(jìn)行支持。因?yàn)樗麄儼炎陨淼耐稒C(jī)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。

這樣就有了結(jié)論，房地產(chǎn)金融中存在結(jié)構(gòu)性泡沫，同時(shí)也存在結(jié)構(gòu)性供給不足，解決的辦法是優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，增加有效供給，壓縮不合理需求。

高房?jī)r(jià)的合理與非合理因素

“為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)收入比高于其他國(guó)家？這里面有合理因素，也有不合理因素。”鄒平座指出，第一個(gè)合理因素是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)增加了人們對(duì)未來收入的預(yù)期，從而增加了還款的信心。這樣未來的現(xiàn)金流量估計(jì)多了，“市盈率”就高了，房?jī)r(jià)收入比也就高了。

第二是中國(guó)人口多，住房需求太大了。中國(guó)眾多的人口是其不同于其他國(guó)家的大國(guó)情。一方面人口多，低收入人群多，待業(yè)者多，說明中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間很大，只要這些人達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)，可想而知，中國(guó)需要多少住房；另一方面這些人很多還買不起房子，需要政府的轉(zhuǎn)移支付。所以，對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的判斷，要抓住這個(gè)問題。

第三，中國(guó)雖大，但人均土地只是美國(guó)的1／25，所以房?jī)r(jià)高。而且最近農(nóng)產(chǎn)品上漲，說明農(nóng)業(yè)用地不能再更多地用于改善住房，土地的邊際成本在上升，吃和住在互相爭(zhēng)奪土地。

第四是中國(guó)的文化——中國(guó)人講究成家立業(yè)，中國(guó)人只要有錢買房就不會(huì)去租房，因此，中國(guó)住房的私有化率在全世界最高。

第五，人民幣升值一方面增加了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的投資價(jià)值，另一方面也刺激外國(guó)人到中國(guó)置業(yè)，以保值、賺錢。

第六是目前物價(jià)上漲，房子的成本高了，價(jià)格就會(huì)漲。同時(shí)，物價(jià)上漲，儲(chǔ)蓄又是負(fù)利率，房子也可以保值。所以，通脹也是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因。

第七是中國(guó)巨大的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的變革。未來還有很多農(nóng)民通過各種渠道到城市生活，住房需求十分巨大。

第八是中國(guó)人的金融觀念在轉(zhuǎn)變，開始注重財(cái)產(chǎn)性收入。這個(gè)因素估計(jì)也不小。

上述八個(gè)合理因素都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期特有的現(xiàn)象。然而，不可否認(rèn)，高房?jī)r(jià)背后也存在一些不合理的因素。

其一，不合理的心理預(yù)期形成投資和投機(jī)的增加，這是泡沫的根源。

其二是房地產(chǎn)貸款發(fā)展過快，各種違規(guī)問題也不少，假按揭、假再按揭和假轉(zhuǎn)按揭等各種違規(guī)貸款助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的不正常上漲，這些貸款要堅(jiān)決管住。

因此，我們得出一個(gè)重要結(jié)論，房地產(chǎn)金融應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，要優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，一方面支持百姓正常的安居樂業(yè)的住房需求，另一方面要合規(guī)管理，不能向投機(jī)者發(fā)放貸款，也不能出現(xiàn)違規(guī)貸款，更不能內(nèi)外勾結(jié)，大炒房地產(chǎn)，提高房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

房地產(chǎn)業(yè)仍受信貸支持

鄒平座認(rèn)為，中國(guó)能夠從1989年以來實(shí)現(xiàn)近20年的高增長(zhǎng)和低通脹，與房地產(chǎn)改革和資本市場(chǎng)改革關(guān)系很深。

1989年前后，中國(guó)大量?jī)?chǔ)蓄積于銀行，在供應(yīng)不足的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中發(fā)生了較為嚴(yán)重的通貨膨脹。當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)病入膏肓，但是中國(guó)政府隨后推行了住房改革和產(chǎn)權(quán)改革，使大量貨幣購(gòu)買房地產(chǎn)和股票，讓物價(jià)得到了長(zhǎng)期的穩(wěn)定。

經(jīng)過20年的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)已經(jīng)較為強(qiáng)大，有些人開始抱怨房地產(chǎn)和股市，好像它們是通貨膨脹的罪人。事實(shí)正好相反，當(dāng)前仍要繼續(xù)發(fā)揮它們?cè)谖{購(gòu)買力方面的作用，在具體做法上要有所提高和創(chuàng)新。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然要大力發(fā)展，要增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。一個(gè)穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以吸納大量的流動(dòng)性。

促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展

那么，金融業(yè)如何支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展呢？

鄒平座表示，房地產(chǎn)金融未來的工作主要將側(cè)重以下幾方面：一是優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)。發(fā)展直接融資，使房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)、信托、資產(chǎn)證券化等方式籌集資金。

對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)分類，支持風(fēng)險(xiǎn)小有效益的信貸項(xiàng)目。當(dāng)前要積極配合國(guó)家的房地產(chǎn)政策，支持中小戶型項(xiàng)目和消費(fèi)信貸，支持政府的住房保障系統(tǒng)的建設(shè)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行嚴(yán)格的信用評(píng)級(jí)，支持信譽(yù)好、效益好、資本充足和有發(fā)展前景企業(yè)的發(fā)展。

優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，降低不良貸款比例，增強(qiáng)金融支持房地產(chǎn)的力度，杜絕各種內(nèi)外勾結(jié)貸款、人情貸款。不能一刀切，不能急剎車。要有保有壓，有增有減。

二是提高房地產(chǎn)金融的效率。建立健全有效的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，要摸清房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)成本和利潤(rùn)，及各企業(yè)的真實(shí)信用情況；認(rèn)真把握貸款客戶的真實(shí)情況，發(fā)揮中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)的作用，各行相互合作，建立先進(jìn)的房地產(chǎn)業(yè)管理的技術(shù)系統(tǒng)和新的模式。

三是加強(qiáng)科學(xué)監(jiān)管和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，確保房地產(chǎn)金融的安全。

房地產(chǎn)金融事關(guān)金融安全大局。監(jiān)管部門要建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)金融安全網(wǎng)，把現(xiàn)場(chǎng)和非現(xiàn)場(chǎng)檢查、定期和不定期檢查、會(huì)計(jì)檢查與信貸檢查等各種科學(xué)的方式相互結(jié)合。

四是加強(qiáng)房地產(chǎn)金融政策的科學(xué)性和預(yù)見性，維護(hù)國(guó)家金融安全。

鄒平座指出，次貸危機(jī)直接打擊了美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑將從消費(fèi)和投資兩個(gè)渠道來抑制總需求，很可能促使其GDP在2008年前兩個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

摩根士丹利全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅奇在《財(cái)富》雜志上撰文指出，經(jīng)歷次貸危機(jī)后，美國(guó)貨幣當(dāng)局應(yīng)意識(shí)到，忽視資產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)間的關(guān)系是一種政策失誤。

“我們從美國(guó)的房地產(chǎn)金融問題中吸取的教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)是非常深刻的。”鄒平座表示，在通脹背景下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能會(huì)放緩以及股票下跌形成的財(cái)富負(fù)效應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。國(guó)內(nèi)各個(gè)市場(chǎng)是相互連接的，不能孤立地看市場(chǎng)。要防止資產(chǎn)泡沫，更要防止金融風(fēng)險(xiǎn)。

（來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）