對房產優惠政策最敏感的是二手房和中低檔房

    我們看到，雖然樓市優惠政策會不會退出？何時退出？都還沒有定論，但一部分購房者已經開始提前行動，想搭上房產優惠政策的末班車了。

    其實，不止國家出臺的這些優惠政策，去年年底一些地方政府自行出臺的房產優惠政策也到了最后倒計時階段，像上海市《關于促進本市房地產市場健康發展的若干意見》中包含的14條優惠措施，其中大部分在今年12月31日到期。上海樓市在最后的優惠期里有什么樣的表現？一起來看看。

    受南下冷空氣的影響，11月的申城雷雨交加、氣溫驟降，但即便如此，早上九點，當記者趕到我愛我家長島店的時候，這里已經完成了兩筆簽約。

    上海我愛我家房屋租賃置換有限公司營業經理李然：“下雨也有很多業務員都出去看房去了，而且今天你們早上來之前，其實在9點鐘的時候，已經有好幾撥客戶來過了，下班以后，整個會有一個看房的高峰期。”

    記者：“近段時間？”

    李然：“對，體現出來的一些特色。”

    簽約人唐先生：“再大的雨也要來，因為稅費改革，所以我要趕在這個政策12月31日最后一天，所以我昨天馬上賣出房子，今天馬上買進房子。“

    為了改善住房條件，唐先生決定賣掉家里的老房子，購進新房，而完成這一買一賣兩筆買賣，他僅用了12個小時。

    記者：“看這個房子看了多久很快就決定了嗎？”

    簽約人唐先生：“兩天。”

    記者：“兩天就簽了單？”

    簽約人唐先生：“對，馬上就簽。”

    記者：“為什么這么著急？”

    簽約人唐先生：“這是個大件，那就是錢呀，那就是錢，因為這個政策出來以后，明年可能上海房價還要漲，一樣要漲的，不如我現在就買，可能我這個損失會小一點，到明年我肯定是承受不了的。”

    舉例而言，一套持有期限在2-5年的普通商品住宅，假設以150萬元成交價格計算，優惠取消后，房東需多支付包括營業稅、個人所得稅、印花稅等在內的近12萬元稅費，這幾乎占到了整體房價的8%。因此，隨著上海樓市營業稅費等一系列優惠政策的即將到期，很多前期持觀望態度的自住買家也按捺不住，紛紛加快入市。

    李然：“我們上個月成交，也有的客戶之前2、3月份就出來看房，但是中途大概在6、7、8（月份）這個時間段里面他又停止了，他說我今年不考慮了，但是目前牽涉到政策更改，就又出來看，然后上個月就定掉了。”

    另一方面，可能增加的交易成本也使得許多賣家惜售心態不斷減緩，為趕上優惠政策的“末班車”，市場上甚至出現了近期少有的價格松動。

    李然：“目前顯示器上這套房源，業主是11月2日來登記掛牌的，房東告訴我們業務員，他是急于出手，而且價錢還可以談，這里還有一套房東在10月25日，房東就主動讓價三萬。”

    而眼前這位準備賣房的客戶的想法，也許多少可以代表當下許多房主的心態。

    賣房人王先生：“基本上一個禮拜，可能也就周六周日可能會有兩三個客戶來看，現在多了，現在基本上有時候上班的時候就來個電話，什么時候有空看房，如果是按數量算的話，至少比以前多一倍多，兩個禮拜左右前又開始多，我這次來關注這個東西，最主要就是覺得見鬼了，一會兒這么少，一會兒又這么多人看，看瘋了，我價格沒變，后來我就上網查，說這個政策要變。”

    在王先生看來，在優惠稅費的刺激下，大多數持幣觀望的買家開始陸續入市，這正是高位拋售的好時機，再不出手，很能被套牢。

    賣房人王先生：“我也不傻，現在什么價位了，已經在天上了，我再加價20萬誰來買呀，可能就是說有價無市，那我就更不劃算了，所以我就打算，在年底前把手上這套房出了，我再買一套，然后又可以規避掉10幾20萬的稅，我是這么打算的。”

    據我愛我家各門店的統計，今年1月至今，上海二手房價格指數已經上漲了近8%。正是考慮到成交實際，以及高位套現的想法，越來越多的賣方者開始接受議價。加之稅費優惠的最后期限，雙重因素導致了近期的成交活躍。

    李然：“從我愛我家所有的門店體現出來，這個月目前我們的簽約量，包括整個公司的業績、進度，都比上個月同期要好很多，目前我們這家店現在已經簽了8單買賣了，如果按照進度，24單買賣是肯定沒問題的，也就是說完全有可能這個月會簽到30單，而上個月我們做了19單，都比往常正常的進度要高很多。”

    來自我愛我家的統計顯示，10月份上海二手住宅成交量為22909套，環比9月份上漲1.09%，止住了自下半年以來成交量連續下滑的趨勢；成交均價也達到13187元/平米，環比上漲4.28%，再次刷新上海二手房成交均價的歷史。

    同時由于房齡在2至5年間的普通住宅交易對優惠政策調整最為敏感，因此近期，像唐先生這種以改善性需求為主的置換性購房便大幅增加，中低檔房成為目前市場成交主力。

    而與此形成鮮明對比的是上海中高檔樓盤交易量的萎縮態勢。

    李然：“他對后市比較有信心，這是第一點，第二點可能他會尋找一種契機，等到十一月底、十二月最高的時候拋出去。”

    以整體定位較高，高端、次新樓盤相對集中的徐匯中心板塊為例，徐匯區房地產交易中心工作人員表示，目前并未出現預約、排號激增的情況，優惠稅收政策對高檔市場影響有限。

    記者：“國家都有一些契稅，這些稅上的優惠到年底可能會有調整，這樣您選擇在現在這個時間段賣房子跟這有關系嗎？”

    徐匯區房地產交易中心客戶：“關系不是很大，原計劃就是在這個時候賣的。”

    徐匯區房地產交易中心客戶：“這個時候賣沒有關系。”

    你注意到沒有，不管是北京還是上海，對房產優惠政策到沒到期，最敏感的還是二手房和中低檔房。

    沒錯，買這兩種房子的一般都是要改善改善居住條件的老百姓，國家和地方政府出臺的優惠政策大家還是挺看重的，畢竟利息、稅費上面多幾萬少幾萬對大多數家庭來說也不是個小數目。

    和我們看到的北京上海相比，二線城市又會如何面對前途未卜的樓市優惠政策呢？

    二線城市的購房者如何面對敏感又復雜的政策市？

    樓市優惠政策會不會在12月31日截止？這樣一個猜想成了房地產市場當下最熱門的話題，甚至像我們前面看到的，在北京上海還引起了樓市的小幅震蕩。男：我今天也上網搜索了一下，與這條消息相關的新聞居然有300多萬條。但我發現就在各種傳言滿天飛的時候，住房和城鄉建設部、財政部等相關部門到目前為止卻還沒有拿出明確的說法。與之相對應的反倒是湖南、吉林等一些地方政府表示，他們出臺的房地產優惠政策不會在明年取消。

    這樣一來，房產優惠政策的走向反倒更撲朔迷離了，我們再到二線城市武漢去看看那里的購房者如何面對敏感又復雜的政策市？

    11月8日，記者在武漢二十一世紀不動產的一處店面里，購房者李女士告訴記者，最近一段時間自己和家人不停地在看房選房，就因為聽說政府對購房者的購房稅費優惠截止到12月31日。

    武漢市購房者：“肯定知道，所以今年要趕著（買房），所以趕緊來看一下。”

    采訪時，李女士為記者算了這樣一筆賬。

    武漢市購房者：“八十平的房子（會多花）兩萬多元錢左右。”

    李女士告訴記者，自己大學畢業沒多久，家又在外地，買房子的錢都是父母給的，這樣一筆多出來的開銷相當于她一年多的工資收入，所以，她要趕在年底前買好房子。

    武漢市購房者：“才出來（工作），頂多(每個月收入)兩千元錢吧，要不是這個（政策）的話，肯定今年不會這么著急。”

    買房的著急，按慣例，這些額外的負擔都將轉嫁到買家頭上，可是一些購房者和房齡不到5年的房主也緊張起來，希望趕在優惠截止前完成交易。

    武漢市賣房者：“因為我這個房子辦證滿了兩年，但是沒滿五年，可能明年會出臺一些政策，五年要交全額營業稅。”

    王先生原本有一座空閑的房子用于出租，一直沒有著急出售，隨著優惠截止日期的臨近，他開始著急將手中的房子賣掉，害怕調整后的房子不好出手。

    武漢市賣房者：“因為我們現在作為我們老百姓，也不知道這個東西怎么改。”

    記者：“也怕到時候可能不太好賣嗎？”

    武漢市賣房者：“對，會出現這個問題，因為畢竟政策是我們控制不了的。”

    為了在年底前將房子賣掉，王先生甚至考慮適當的調低自己的售價。

    武漢市賣房者：“營業稅按照規矩，應該是賣房的人出，我之前不知道，跟我說是賣房的人出，后來我就咨詢了一下，營業稅大概有五萬元錢，如果這個政策改的話改了之后，要有三萬元的營業稅，然后我就說了一下，我說如果價格談得好的話，我可能會因為有營業稅出臺的，我現在六十萬賣不出去，我可能會降一點點。”

    記者采訪時發現，近期的買賣房產的客戶中持類似心態的人并非少數。周祖倫透露，自己店里面最近的很多客戶都是奔著現在交易房產還能享受到財政補貼的一半稅費優惠來的。

    二十一世紀不動產武漢勝鑫鴻運店經理周祖倫：“兩年到五年之間的占到了交易量的80%。”

    周祖倫告訴記者，自己的店面位于武漢市最大的安居工程常青花園附近，有很多好房源都是未滿5年，符合享受優惠條件的。正是因為這樣的房源很多，最近一段時間，周祖倫明顯感覺到了房屋銷售的變化。

    周祖倫：“11月份整體來說還是比較不錯的，因為開頭才八天時間，我們的客戶量、房源量都是很大的進步，相對10月份很明顯的進步。”

    那么，近期武漢市二手房的銷售又是怎樣的情況呢，記者在21世紀不動產武漢分部了解到了這樣一組數據。

    “這個是賣家，掛牌量是1892，如果和10月份的數據相比大概有16%的增加，這個掛牌量11月份第一周也是有所增加，所以說我們個人的判斷，無論是客戶量還是房源量在11月份同比都是有所增加的。”

    途瑞林告訴記者，如果今年12月31日，營業稅優惠政策終止，那么明年出售一套總價100萬的房子，就要多出至少5.5%的成本，如果之前取消的土地增值稅和印花稅再恢復的話，就要增加至少超過6%的成本。那么，這會對武漢的二手房市場產生怎樣的影響呢？

    21世紀不動產武漢區域分部總經理途瑞林：“可能至少得有兩到三個月的觀望期，我覺得還是根據市場參與者的結構去判斷未來市場的走勢，比如說，武漢市場更多的是自住性需求為主，那么最終市場還是會由于需求和供應最后來決定市場未來的走勢。”

    途瑞林認為從目前的市場情況來看，制約房地產市場發展的首要因素是交易成本，交易成本提高，就會影響交易量。他認為5.5%營業稅的減免的政策將會有所調整。

    途瑞林：“可能會有所調整，但是不太可能恢復到原來這個政策，因為原來這個政策確實我認為時間段不一樣，現在目前全球的經濟環境和那個時候也不一樣，中國的經濟環境也不一樣了，包括房地產這個結構變化國家在未來也會要調整。”

    房地產優惠政策到底何去何從？

    和北京上海等一線城市相比，武漢的反應相對滯后，但是還是有很多本來觀望的潛在購房者已經開始行動。

    其實，不管優惠政策是到點叫停還是繼續延續下去，眼下樓市的這種異常活躍都反映出大家對通貨膨脹的一種擔心。特別是手里有些閑錢的人，不敢把現金留在手里，著急趕在優惠政策還有效的時候趕緊買房，心里才覺得安穩一些。

    大家這種擔心也不是沒有道理，油價昨天就一下漲了不少，還有更多的資源產品價格，比如水、電、天然氣的價格改革現在也是蓄勢待發。如果這些基本商品價格集體上漲，通脹的風險就近在眼前了。那么，大家最關心的房地產優惠政策到底何去何從呢？我們再來聽聽中國房地產協會副會長顧云昌的分析。

    記者：“現在有不少人在議論，執行了一年的購房優惠政策很可能在今年十二月三十一日后會取消，不知道您對這個傳聞是什么看法？”

    中國房地產協會的副會長顧云昌：“這個棋子往哪里下是往前拱還是往后退，要從全盤出發，而不是光房地產而房地產，所以我想最終的結果要看，在我看來要看今年十二月份的中央經濟工作會議，中央經濟工作會議肯定會對當前的中國房地產總體發展態勢作出一種結論性的分析，特別是對明年宏觀調控的方向，宏觀調控的方針要制定出來，然后有了中央對明年，宏觀調控的方針，國家、國務院層面才會制定財政政策、貨幣政策兩大政策的取向，才能決定房地產政策的取向，這是從上面往下面推的過程，所以這個過程，我們就沒有發言權，只有看中央怎么判斷，因為我們畢竟個人的認識是有限的。”

    記者：“你作為研究房地產的專業人士，你傾向哪一種意見是取消還是延續？”

    顧云昌：“我個人認為，保持現在的狀態比較好，不要一下子從極度寬松沒有幾個月就轉變成馬上就全部收緊，這樣如果敏感性變化會對樓市造成比較大的影響，我們中國樓市房價正處在高位的盤整期，信貸政策，我剛才提到信貸政策，我認為按照現在嚴格執行二套房貸政策的力度，我個人認為是合適的。”

    半小時觀察：別讓樓市政策成謎

    樓市就像一面多棱鏡，從不同的角度看，可以折射出中國經濟的方方面面。盡管引發樓市在年底前這場異動的是一則傳言，但購房者能對傳言有如此激烈的反應，說明他們對未來通脹的預期已經是箭在弦上，稍有風吹草動，就會萬箭齊發。作為經濟周期的一部分，通貨膨脹即使到來了也實屬正常。但我們應該盡早明確政策走向，打消市場的恐慌心理，防止資產泡沫過度積聚，這比讓大家去競猜一個個市場謎題更有意義。

    （來源：央視網 編輯：歐葉）