本刊記者 肖翊I 攝

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 劉德炳|北京報(bào)道

有些地塊就是為“地王”而生。

在中國(guó)，沒(méi)有哪一塊地像它這樣具有地王色彩，也沒(méi)有哪一塊地像它這樣吸引了數(shù)量眾多的頂尖開發(fā)商和金融大鱷虎視眈眈，更沒(méi)有哪一塊地像它這樣攪得土地部門傷透了腦筋，它就是北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)核心區(qū)地塊。

寸土寸金的北京CBD核心區(qū)基本已開發(fā)殆盡，唯有在國(guó)貿(mào)橋東北角、靠近央視新大樓和長(zhǎng)安街的區(qū)域尚保留著絕無(wú)僅有的一塊空地。這一區(qū)域被分割成了12宗地塊進(jìn)行出讓，憑借其不可再生的絕佳地段優(yōu)勢(shì)，毫無(wú)疑問(wèn)將造就一個(gè)“地王群”。

北京CBD核心區(qū)今年一度被媒體評(píng)為史上最難產(chǎn)的地王。不過(guò)，隨著12宗地塊中的6宗(Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15)正式進(jìn)行招投標(biāo)，這一備受關(guān)注的地王群花落誰(shuí)家終于一見分曉。與此同時(shí)，一個(gè)巨大的疑問(wèn)也就浮出水面：為什么奪得北京CBD核心區(qū)地王的會(huì)是他們？

東南亞多國(guó)首富入主CBD

“全世界審視中國(guó)的發(fā)展首先就要看北京，而要打量北京的發(fā)展就應(yīng)該看CBD。”在北京CBD區(qū)域打造了一高端項(xiàng)目的奧園中國(guó)中國(guó)奧園(03883.HK)高層人士曾向記者這樣談到北京CBD的定位。

毫無(wú)疑問(wèn)，作為北京CBD區(qū)域最為核心的12宗地塊，勢(shì)必將吸引中國(guó)在資本市場(chǎng)乃至政界最長(zhǎng)袖善舞的大鱷。

12月21日，北京CBD核心區(qū)Z14、Z15兩地塊甩開了一起進(jìn)行招標(biāo)的Z3、Z4、Z5、Z6地塊，“搶先”公布了出讓結(jié)果。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心資料顯示，建筑規(guī)模為22萬(wàn)平方米的Z14地塊被正大置地、正大集團(tuán)、卜蜂國(guó)際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、玖龍紙業(yè)、華康資本、金光紙業(yè)、上海世茂和華僑鳳凰等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體奪得，中標(biāo)價(jià)格為41.14億元；12宗地塊中體量最大、建筑規(guī)模高達(dá)35萬(wàn)平方米的Z15地塊被中信集團(tuán)以63億元競(jìng)得，創(chuàng)下北京市單個(gè)地塊出讓價(jià)格的新紀(jì)錄。

此日，Z3、Z4、Z5、Z6地塊的招標(biāo)結(jié)果也出爐，其競(jìng)得者分別為中國(guó)國(guó)際金融有限公司等5家公司聯(lián)合體、中國(guó)民生銀行股份有限公司、安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司等3家公司聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司等3家公司聯(lián)合體。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司一位做過(guò)北京CBD核心區(qū)地塊一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴記者，像CBD核心區(qū)這種地段，其買家必然是中國(guó)最具實(shí)力的資本大鱷，但這并不意味著錢多就一定能拿到地，關(guān)鍵還要看錢怎么來(lái)的、又是怎么花的。

上述6宗地塊的買家基本都是中國(guó)地產(chǎn)界和金融界響當(dāng)當(dāng)?shù)木揠ⅲ缰行拧⒅薪稹⒚裆y行、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)通等；不過(guò)Z14的買家中有幾家卻顯得有些陌生，如正大置地、卜蜂國(guó)際、上海帝泰、金光紙業(yè)等。

其實(shí)，卜蜂國(guó)際是卜蜂集團(tuán)旗下公司，而卜蜂集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地的名字就是正大集團(tuán)，這就意味著，Z14的買家中，正大置地、卜蜂國(guó)際、正大制藥投資均是正大集團(tuán)旗下關(guān)聯(lián)公司。另外，上海帝泰的法人代表是正大集團(tuán)副董事長(zhǎng)李紹祝。因此，在Z14的11家買主中，至少有5家公司都是正大集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司，相當(dāng)于正大集團(tuán)買了Z14地塊中10萬(wàn)平方米的建筑面積。

據(jù)正大集團(tuán)公開資料顯示，該集團(tuán)是泰籍華人創(chuàng)辦的知名跨國(guó)企業(yè)，在中國(guó)以外稱作Charoen Pokphand Group(卜蜂集團(tuán))，其現(xiàn)任董事長(zhǎng)為泰籍華人謝國(guó)民。據(jù)《福布斯》數(shù)據(jù)，泰國(guó)正大集團(tuán)董事長(zhǎng)謝國(guó)民以凈資產(chǎn)70億美元，成為2010年度泰國(guó)最富有的人。

另一個(gè)看似很遠(yuǎn)其實(shí)很近的資本大鱷是金光紙業(yè)。它的名字目前在國(guó)內(nèi)并非家喻戶曉，但它旗下的品牌“唯潔雅”、“清風(fēng)”和“真真”卻知名度較高，目前這三大品牌市場(chǎng)份額已占中國(guó)生活用紙市場(chǎng)的16%，居全國(guó)第一。同樣地，金光紙業(yè)的母公司金光集團(tuán)控制人黃志源家族多年來(lái)被《福布斯》等權(quán)威媒體評(píng)為印尼第一大財(cái)團(tuán)。

再加上中國(guó)“女首富”張茵執(zhí)掌的玖龍紙業(yè)的加盟，僅僅Z14這一宗地塊，就吸引了東南亞地區(qū)多國(guó)首富的追逐，從某種意義上說(shuō)，北京CBD核心區(qū)地塊已經(jīng)成了華人首富們的一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。

另外一些信息顯得更加意味深長(zhǎng)。據(jù)正大集團(tuán)網(wǎng)站公布，1980年代末，中國(guó)急需外部世界的理解，正大集團(tuán)成為第一個(gè)站出來(lái)公開承諾繼續(xù)加大在中國(guó)投資的外商企業(yè)。同時(shí)據(jù)悉，黃志源是著名愛(ài)國(guó)華僑、印尼金光集團(tuán)創(chuàng)建人黃奕聰?shù)拈L(zhǎng)子，在周恩來(lái)總理的關(guān)心下，1960年被父親送往中國(guó)求學(xué)，1963年在北京大學(xué)數(shù)學(xué)力學(xué)系就讀。

土地買賣雙方的共贏

這絕不僅僅只是一場(chǎng)資本的盛宴。

公開數(shù)據(jù)顯示，北京CBD核心區(qū)上述6宗地塊總建筑面積為114萬(wàn)平方米，合計(jì)成交總金額為222.57億元，平均樓面價(jià)僅為19523元/平方米。

“這是一個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該地塊真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的成交價(jià)格。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，周圍的世貿(mào)工三寫字樓等售價(jià)已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，高檔的公寓如柏悅府售價(jià)早已突破8萬(wàn)元/平方米，而上述6宗地塊的樓面價(jià)竟然不到2萬(wàn)元/平方米。

對(duì)此，北京市土地整理儲(chǔ)備中心工作人員表示，CBD核心區(qū)的土地出讓主要是從金融功能和產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)劃點(diǎn)出發(fā)的，而且在后期建設(shè)、轉(zhuǎn)讓上都有嚴(yán)格限制，確保CBD功能完備、開發(fā)合理。

但在業(yè)界看來(lái)，這無(wú)異于一場(chǎng)“國(guó)家撒錢”行為。對(duì)比之前地價(jià)3萬(wàn)多元/平方米的市場(chǎng)預(yù)期，這一成交價(jià)格低很多，看似是相關(guān)土地部門損失了大量的土地出讓金。

不過(guò)，在北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁楊少鋒看來(lái)，盡管北京市政府犧牲了大量的土地出讓金，但換來(lái)的是未來(lái)數(shù)十年無(wú)法計(jì)算的稅收和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

更大的“局”還在背后。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》了解，北京CBD核心區(qū)原計(jì)劃分期開發(fā)，一期推出中服地塊，即如今被拆分成的Z3、Z4、Z5、Z6地塊，建設(shè)用地面積48749.646平方米，建筑面積32.7萬(wàn)平方米，容積率接近7。而拆分之后，其建設(shè)用地面積改為41105.18平方米，建筑面積為58萬(wàn)平方米，容積率也增至14。

如此一來(lái)，盡管Z3、Z4、Z5、Z6地塊的成交均價(jià)只有2萬(wàn)元/平方米左右，總成交價(jià)也高達(dá)159.3億元；而如果按照原規(guī)劃，即便按照3萬(wàn)元/平方米來(lái)計(jì)算，其市值也只有98億元。

對(duì)于土地的買賣雙方而言，這看起來(lái)是個(gè)兩全齊美的結(jié)果。

首批“撞上槍口”的地王

這一局面來(lái)之不易。

市場(chǎng)分析人士指出，上述6宗地塊平均樓面價(jià)只有2萬(wàn)元/平方米，其實(shí)還有一個(gè)原因就是，相關(guān)土地部門擔(dān)心地價(jià)太高，掀起房?jī)r(jià)炒作風(fēng)聲。

對(duì)此，李文杰表示，部分周圍在售企業(yè)指望北京CBD核心區(qū)再拉高售價(jià)的希望基本落空，這有效地扼殺了炒作氛圍。

之前，因擔(dān)心CBD核心區(qū)地塊成為天價(jià)地王而推高中國(guó)房?jī)r(jià)，該地塊交易曾經(jīng)多次中止。

今年3月15日前后，北京土地市場(chǎng)接連爆出地王，其中大望京1號(hào)地成交樓面價(jià)高達(dá)27500元/平方米。消息人士透露，這一事件引起了中央政府的高度關(guān)注。北京市有關(guān)方面緊急作出調(diào)整，3月19日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布，將CBD核心區(qū)一期中服地塊等地王級(jí)的幾個(gè)地塊推遲上市。

北京CBD核心區(qū)地塊上市的非正常終止絕不止一次兩次。2009年6月，中服地塊被相關(guān)部門列入土地供應(yīng)計(jì)劃。7月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心稱，該地塊規(guī)劃已上交，即將推入市場(chǎng)。然而不久之后，中服地塊的入市時(shí)間卻由“2009年第三季度”變成了“2009年”。而今年2月上市時(shí)，該地塊一直沒(méi)人購(gòu)買。

自今年3月份土地市場(chǎng)作出調(diào)整后，CBD核心區(qū)地塊一直處于蟄伏狀態(tài)。直到今年7月份，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布該地塊采取兩輪招標(biāo)綜合評(píng)定的形式進(jìn)行出讓，并于8月2日舉行了第一輪招投標(biāo)，數(shù)百家企業(yè)就CBD核心區(qū)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)提交了投標(biāo)方案。

11月16日，北京市有關(guān)方面首次公布第一階段投標(biāo)結(jié)果，但是令各界詫異的是，此次公布投標(biāo)結(jié)果的名頭只是競(jìng)標(biāo)文件的編號(hào)，土地市場(chǎng)“隱名”公布競(jìng)標(biāo)結(jié)果史無(wú)前例，謹(jǐn)慎程度可見一斑。

12月7日，CBD核心區(qū)地塊Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15等6宗地塊的第二輪招投標(biāo)正式進(jìn)行，另外6宗地塊暫不交易，中信等多家大企業(yè)一度為這6宗地塊報(bào)價(jià)最高達(dá)到238億元。

不過(guò)從實(shí)際結(jié)果來(lái)看，Z3、Z4、Z6地塊的最終成交價(jià)并非最高報(bào)價(jià)。若論地王的密集程度，類似CBD核心區(qū)地塊接連誕生6塊單價(jià)接近2萬(wàn)元/平方米地王的地塊在全國(guó)也是十分罕見的。可以想見，隨著CBD核心區(qū)另外6宗地塊上市交易，未來(lái)這一僅僅11萬(wàn)平方米的土地上將產(chǎn)生12個(gè)地王。

CBD核心區(qū)這6宗地塊或許率先“撞上槍口”。12月19日，國(guó)土資源部發(fā)出通知，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后2個(gè)工作日內(nèi)，按規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報(bào)國(guó)土資源部和省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門，以防止出現(xiàn)高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。這就意味著，CBD核心區(qū)近日成交的6宗地塊將成為國(guó)土部首批重點(diǎn)監(jiān)控的地王。