從黃怒波入主冰島失敗，到碧桂園馬來西亞掘金；從宋衛(wèi)平斷臂拋售，到星河灣兼職做白酒；從郁亮拋出冬季策略，到許家印停止買地等等，歲末年初的樓市，房企全在拼命地為生存奔波。

連日來，記者采訪了中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一、北京房協(xié)副會長兼秘書長陳志、萬科副總裁毛大慶、高和資本董事長蘇鑫等一批業(yè)內(nèi)專家，大家基本認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)三大層面的特征，即政策難放松、購房者觀望依舊、房企轉(zhuǎn)型加速。

業(yè)績涉險過關(guān)

盡管從去年年中曝出綠城危機(jī)來，房企的業(yè)績就成為了業(yè)界的主要關(guān)注點，但是讓人始料未及的是，房企的業(yè)績并沒有預(yù)料中的那樣差。

截至日前，已經(jīng)有20家上市公司發(fā)布了去年的業(yè)績。統(tǒng)計現(xiàn)在這20家房企在2011年銷售業(yè)績達(dá)到了7017.2億元，同比這些企業(yè)在2010年創(chuàng)造的6103.9億元依然上漲了15%，同比銷售額上漲的企業(yè)達(dá)到了16家，其中下調(diào)最多的企業(yè)為綠城，同比業(yè)績下調(diào)達(dá)到了37.95%，而上漲最多的融創(chuàng)中國銷售額上漲幅度更是達(dá)到了130%。

北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20家房企的2011年年度目標(biāo)合計為7443.4億元，距離目標(biāo)完成依然差距5.7%。有12家未完成年度目標(biāo)。

北京中原地產(chǎn)市場研究部研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，六成企業(yè)未完成目標(biāo)的主要原因是年初制定目標(biāo)過于樂觀，2011年初，大部分企業(yè)未意識到2011年調(diào)控的力度。此外，不少企業(yè)把戰(zhàn)略中心放在了一線城市，從20家企業(yè)可以看到，完成目標(biāo)比較差的企業(yè)主要是布局中高端房源及一線城市房源比較多，這明顯導(dǎo)致了市場萎縮。

雖然大部分龍頭企業(yè)的業(yè)績在去年不利的情況下上漲，但是對于今年的市場，業(yè)內(nèi)人士并不看好。

在調(diào)控毫無放松的情況下，企業(yè)自身也面臨著嚴(yán)重的內(nèi)部危機(jī)。

一方面，庫存量積壓嚴(yán)重，限購后主要受到影響的一二線城市大部分成交量都明顯萎縮，大部分房企都進(jìn)入冬天模式，加快消化庫存，減少土地購入。目前大部分城市在建的住宅面積均創(chuàng)新高，比如北京、上海都超過6000萬平方米以上。以北京為例，目前住宅庫存已經(jīng)達(dá)到了12萬套，需要消化24個月以上。另一方面，資金困難，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。去年三季度報顯示，房企庫存市值已經(jīng)達(dá)到了上萬億，而且在目前銀行信貸收緊的情況下，開發(fā)商目前的資金鏈非常危險。

同時今年年中還將有2000多億元的信托到期，對于開發(fā)商而言無疑雪上加霜。

房企轉(zhuǎn)型加速

從綠城危機(jī)到全年的產(chǎn)權(quán)交易創(chuàng)造新高，元旦剛過房企轉(zhuǎn)型求生的勢頭更加猛烈。

降價賠償后的星河灣，近日又發(fā)布了新的救市方案。日前，星河灣副總經(jīng)理梁上燕正式承認(rèn)了其將負(fù)責(zé)該公司的一項新業(yè)務(wù)，與茅臺集團(tuán)合作，建立一個新的白酒品牌。從房企涉礦到星河灣賣酒，曾經(jīng)被認(rèn)為是高暴利行業(yè)的地產(chǎn)業(yè)如今卻成為了許多企業(yè)急于逃離的行業(yè)。

而進(jìn)入1月后，房企斷臂求生的步伐更是進(jìn)一步加快。

1月17日，北京新華聯(lián)置地有限公司發(fā)布公告，擬將其持有的武漢百步亭聯(lián)合置業(yè)有限公司11.54%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給武漢安居工程發(fā)展有限公司，交易金額為1.5億元。本次出售百步亭聯(lián)合置業(yè)股權(quán)后，新華聯(lián)置地不再是百步亭聯(lián)合置業(yè)股東。

1月13日，華潤深國投投資有限公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的深國投商用置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，目前已覓得意向受讓方，據(jù)稱該意向買家正是持有標(biāo)的企業(yè)50%股權(quán)的深圳市龍柏商置產(chǎn)業(yè)投資基金企業(yè)。

1月12日，上海城投控股發(fā)布公告稱，上海鼎盛股權(quán)投資合伙企業(yè)、上海光控置業(yè)有限公司、上海易居生源股權(quán)投資中心和上海易居生泉股權(quán)投資中心等4家企業(yè)，以總價13.13億元，聯(lián)合摘得其持有的上海新江灣城投資發(fā)展有限公司50%股權(quán)。

與去年的中小房企不同的是，連日來不少龍頭房企也加快了斷臂求生的步伐。

1月16日，萬科 置業(yè)公司之全資子公司太榮有限公司為滿足自身業(yè)務(wù)投資經(jīng)營需要，向中國銀行（香港）有限公司借款人民幣2.0678億元，公司之全資子公司萬科置業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司（“萬科置業(yè)”）為有關(guān)借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保金額為2.0678億元。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年年中房企的合并重組將進(jìn)一步加深。

看淡今年市場

1月16日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)在香港召開新聞發(fā)布會，在公布2011年銷售業(yè)績的同時，也正式發(fā)布了2012年的集團(tuán)銷售目標(biāo)，兩組數(shù)據(jù)分別為803.9億元和800億元。

對于大型開發(fā)企業(yè)而言，通常第二年的銷售目標(biāo)都會在前一年完成額度的基礎(chǔ)上，綜合項目數(shù)量、開工面積、銷售面積以及市場情況等多重元素適當(dāng)上浮。但恒大卻顛覆了這一傳統(tǒng)，甚至還出現(xiàn)了目標(biāo)低于前一年完成業(yè)績的情況。此舉，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為一方面是恒大地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)策略，另一方面也是大型房地產(chǎn)企業(yè)看空2012年樓市的表現(xiàn)。

恒大集團(tuán)主席許家印表示，“恒大在近年高速增長后，將步入穩(wěn)定增長期。”隨后集團(tuán)公布了2012年的銷售目標(biāo)為800億元，與2011年的實際銷售額基本持平，相比2011年初制定的銷售目標(biāo)僅上浮了14.2%。

與恒大的策略相同，北京魯能今年的銷售任務(wù)也十分“理性”，據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2012年北京魯能的銷售目標(biāo)僅為30億元。之所以大型開發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)低2012年銷售目標(biāo)，看空2012年樓市是一方面，但更重要的是去年有近六成的一線房企因為沒有完成銷售任務(wù)而對企業(yè)品牌等多方面造成了“并發(fā)癥”性的影響。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月16日，有20家一線房企披露了2011年銷售數(shù)據(jù)。其中，金地、綠城等12家一線房企未完成去年的年度銷售目標(biāo)；完成年度目標(biāo)的僅有恒大、越秀等8家。展望2012年，面對調(diào)控不放松，大部分開發(fā)商在訂立新的目標(biāo)時不得不異常謹(jǐn)慎，這才有了紛紛調(diào)低2012年銷售任務(wù)的統(tǒng)一舉動。

業(yè)內(nèi)人士分析，隨著宏觀調(diào)控的日益深入，現(xiàn)金流成為考驗房企實力與決定企業(yè)發(fā)展的最重要的一項指標(biāo)。對于大型房企而言，其中的絕大部分都已在近幾年完成了全國布局，比如2011年恒大地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)務(wù)已遍及103個城市，項目總數(shù)從2010年的112個增長到187個，同比增長67%；全年在售項目由2010年的56個上升到121個，增長116%。相比于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些一線大型房企涉足的城市更多，對不同級別市場的了解更深入，因此其對于整體行情的把握也更為敏感和準(zhǔn)確。