中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：從今年10月開始，深圳的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，這讓“習(xí)慣”了房?jī)r(jià)飛漲的中國(guó)人瞪大了眼睛。
深圳房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月份新商品房的交易量只有今年1月的20%，二手房交易量相當(dāng)于7月的20%。連續(xù)幾個(gè)月，深圳樓市持續(xù)低迷，按捺不住的房地產(chǎn)商接連降價(jià)促銷。
11月中旬，深圳大型地產(chǎn)中介中天置業(yè)評(píng)估有限公司總裁蔣飛攜上億元巨款潛逃。深圳眾多房地產(chǎn)中介成了樓市中第一塊倒下的多米諾骨牌，這個(gè)震動(dòng)迅速傳遞到廣州，很快波及上海、北京。11月下旬，媒體再傳出消息，北京中大恒基董事長(zhǎng)劉益良被警方拘留，“房流感”的驚呼聲四起。
這個(gè)冬天，降價(jià)只是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次“傷風(fēng)感冒”，抑或是一場(chǎng)“傷寒”的開端？即將到來(lái)的2008年里，樓市會(huì)有怎樣的變化？著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠一直在冷眼旁觀。
國(guó)際熱錢影響中國(guó)房市
1997年初，謝國(guó)忠曾預(yù)計(jì)香港房?jī)r(jià)會(huì)下跌50%，隨后的事實(shí)果然如其所料。謝國(guó)忠一直堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，一度被媒體列為“看跌派”。但是這一次，他的分析卻是：中國(guó)房?jī)r(jià)只是暫時(shí)波動(dòng)。
《環(huán)球人物》：深圳的房?jī)r(jià)下跌是未來(lái)樓市下行的開始嗎？
謝國(guó)忠：我認(rèn)為目前只是暫時(shí)的波動(dòng)，經(jīng)過(guò)這次調(diào)整后，房?jī)r(jià)還會(huì)再上漲。因?yàn)槿绻涝獙?duì)人民幣匯率下跌，國(guó)際上的熱錢就會(huì)繼續(xù)流入中國(guó)，這些錢將使房?jī)r(jià)再度回升。
至于目前的房?jī)r(jià)波動(dòng)，我認(rèn)為，一個(gè)直接原因就是股市下跌影響到樓市，再就是央行對(duì)各地商業(yè)銀行貸款額度的緊縮，致使各大商業(yè)銀行不斷緊縮房地產(chǎn)信貸，甚至一些銀行停止發(fā)放二手房按揭，這些因素都會(huì)使得房?jī)r(jià)下挫。
《環(huán)球人物》：如果明年銀行信貸政策繼續(xù)緊縮，房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅下降呢？
謝國(guó)忠：不排除如果銀行政策進(jìn)一步緊縮，或者奧運(yùn)會(huì)結(jié)束這樣的因素會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所波動(dòng)，但是樓市大的震蕩還是要等到美元重新恢復(fù)強(qiáng)勢(shì)，以及中國(guó)出口貿(mào)易出現(xiàn)下降之后。
《環(huán)球人物》：您現(xiàn)在還堅(jiān)持“房地產(chǎn)泡沫論”嗎？
謝國(guó)忠：我仍然這樣認(rèn)為。房地產(chǎn)泡沫的因素很多，但主要原因無(wú)非是市場(chǎng)正常的需求被夸大，銀行利率低，很多人選擇投資房地產(chǎn)，其中很大一部分是投機(jī)，再就是國(guó)際熱錢的涌入。
現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)其實(shí)透支了未來(lái)，即便中國(guó)經(jīng)濟(jì)今后一直高速增長(zhǎng)，這個(gè)價(jià)格也已經(jīng)包含了未來(lái)多年的升值。有人說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)還有上漲空間，比如在上海賣40萬(wàn)美元的房子在倫敦可以賣到200萬(wàn)美元。干嘛非要跟倫敦、紐約比，為什么不跟美國(guó)堪薩斯市比一下？那邊一套公寓也不過(guò)10萬(wàn)美元，現(xiàn)在受次級(jí)債危機(jī)的影響價(jià)格應(yīng)該更低！
紐約現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是上海的3到4倍，但紐約人均收入是上海的15倍。用住房?jī)r(jià)格與家庭年收入的比值作為房?jī)r(jià)承受能力的指標(biāo)來(lái)看，美國(guó)是4倍，香港和日本都是8倍，而中國(guó)目前最高的是15到20倍。即便我們的人均收入翻一番，現(xiàn)在的價(jià)格還是太貴了。
地價(jià)是主要成本
11月20日，北京師范大學(xué)金融研究中心公布了一份《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》。報(bào)告中稱，到2007年底，開發(fā)商通過(guò)規(guī)范和非規(guī)范渠道囤地約10億平方米。這個(gè)規(guī)模大約能夠支持房地產(chǎn)商靜態(tài)開發(fā)4年或者動(dòng)態(tài)開發(fā)3年，即可支撐一個(gè)完整的開發(fā)周期。在全部囤地導(dǎo)致的資金沉淀中，來(lái)自銀行信貸的資金可能高達(dá)1.32萬(wàn)億元，也就是說(shuō)，囤地資金的一半源自銀行信貸。
《環(huán)球人物》：長(zhǎng)期以來(lái)，“中國(guó)土地短缺”的說(shuō)法是支持房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)論據(jù)，現(xiàn)在看來(lái)中國(guó)并不缺地，是嗎？
謝國(guó)忠：從總量上說(shuō)，我認(rèn)為中國(guó)應(yīng)該不缺地。日本的人均土地面積比中國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)還低，但現(xiàn)在他們的房?jī)r(jià)下降了75%；連香港這樣人口密集的城市，還有土地根本尚未開發(fā)，有什么理由相信上海的土地供給已經(jīng)見底？
即使有一天上海真的沒地方了，還可以再造出一個(gè)市區(qū)來(lái)，浦東不就是這樣嗎？除此以外，中國(guó)可以通過(guò)增加城市建筑高度來(lái)擴(kuò)大供給，雖然高層建筑有弊端，也會(huì)帶來(lái)交通問題，但比起老百姓買不起房子，這些都不算什么，也都容易解決。
《環(huán)球人物》：這份報(bào)告中還分析說(shuō)，地價(jià)僅占到房?jī)r(jià)的20％到30％，并不對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生決定性影響，您怎么看呢？
謝國(guó)忠：土地成本恐怕還是房地產(chǎn)的主要成本，不過(guò)現(xiàn)在中國(guó)的地價(jià)最終是由政府決定的，不可能不讓老百姓有房子住。有人說(shuō)房子是讓富人住，沒錢的人不能買房，這肯定不對(duì)。在美國(guó)，平均房屋擁有率為60%，如果美國(guó)有人買不起房的話，那是因?yàn)橥恋貎r(jià)格是由市場(chǎng)定的，中國(guó)的土地則掌握在政府手中。這一點(diǎn)新加坡和中國(guó)極為相似，新加坡政府通過(guò)圍海造地獲得了大量的土地，以此調(diào)整房?jī)r(jià)使得人們可以住上房。
