伴隨著近年旅游經(jīng)濟(jì)的火爆，旅游地產(chǎn)正日漸成為樓市投資的新焦點(diǎn)。樓市調(diào)控對(duì)投資和投機(jī)性購(gòu)房需求的打壓，又在使住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力增大的同時(shí)，進(jìn)一步推旺了國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游地產(chǎn)等“藍(lán)海”的熱情。

面對(duì)火熱的旅游地產(chǎn)，投資者是否應(yīng)該出手了？選擇旅游地產(chǎn)的物業(yè)，應(yīng)該考慮哪些因素？什么樣的旅游物業(yè)最值得投資？

案例

濱海度假物業(yè)日益受青睞

“前陣子有朋友過(guò)來(lái)買(mǎi)了套公寓，我們這兩天剛好來(lái)度假，順便也過(guò)來(lái)看看，有合適的話就買(mǎi)一套來(lái)投資。”8月5日，在位于惠州巽寮旅游度假區(qū)的濱海樓盤(pán)“金融街巽寮灣”，一對(duì)從深圳前來(lái)看房的張姓夫婦對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者說(shuō)。

炎炎夏日，濱海度假物業(yè)受到越來(lái)越多的關(guān)注。據(jù)該樓盤(pán)銷(xiāo)售員介紹，金融街巽寮灣的“海公園”亞特蘭蒂斯主題公寓二期“海洋之心”7月28日開(kāi)盤(pán)，主推48-206平米公寓，均價(jià)10000元/平，最低8500元/平起，主要位于F、G、H棟共計(jì)500多套。

與當(dāng)下焦灼的傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)不同，這500套公寓在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就成交300多套，銷(xiāo)售超過(guò)6成。而在此前的5月27日，金融街巽寮灣一期的1300多套公寓在深圳體育館推盤(pán)，更是4小時(shí)狂銷(xiāo)70%以上。

經(jīng)過(guò)一番挑選，張先生夫婦最終訂了一套50多平米的公寓，總價(jià)60多萬(wàn)元。被問(wèn)到為何這么快就決定時(shí)，張先生笑言自己是沒(méi)辦法。“反正股市表現(xiàn)那么糟糕，手頭這點(diǎn)錢(qián)閑著也是閑著。”

在深圳已擁有多套房產(chǎn)的張先生分析，受限購(gòu)影響，向他這樣手頭拿著現(xiàn)金沒(méi)地方投資肯定不在少數(shù)。雖說(shuō)現(xiàn)在可選擇的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不少，但兼顧好的自然條件和交通區(qū)位的卻并不多，所以“先下手為強(qiáng)”。

“這里總價(jià)不高又不限購(gòu)，固定現(xiàn)金的回報(bào)率也不錯(cuò)，何況每年還能來(lái)住幾天看海景，算是投資度假兼顧了。”張先生說(shuō)，從深圳過(guò)來(lái)由沿海高速，開(kāi)車(chē)大約1個(gè)多小時(shí)廣惠高速公路的延長(zhǎng)線范和港大橋預(yù)計(jì)今年通車(chē)，以后還有高鐵站，“自己度假比較方便，出租也不會(huì)愁客源。”

動(dòng)態(tài)

投資者熱捧稀缺性資源型物業(yè)

事實(shí)上，在擁有延綿170公里海岸線的巽寮灣，除了號(hào)稱“國(guó)內(nèi)最大房地產(chǎn)項(xiàng)目”的金融街·巽寮灣，還有碧桂園·十里銀灘、富茂·威尼斯灣、合正·東部灣、萬(wàn)科·雙月灣、中航嶼海等多個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其中有三個(gè)都位列2011年中國(guó)超級(jí)大盤(pán)前十名。

繼海南的三亞之后，惠州的巽寮灣、云南的大理、東北的長(zhǎng)白山等地成為近年興起的旅游地產(chǎn)投資旺地之一。旅游財(cái)富網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，總規(guī)模逾2600億元，今年全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)投資總額將超過(guò)萬(wàn)億元。根據(jù)投中集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，目前國(guó)內(nèi)排名前一百的大型房企如萬(wàn)科、保利、恒大等有三分之一開(kāi)始大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

而像萬(wàn)達(dá)、金融街等一向側(cè)重城市綜合體等商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，也同樣對(duì)投資旅游地產(chǎn)興趣盎然。2005年，金融街拿下巽寮灣項(xiàng)目地塊，計(jì)劃總投資200億元，除了原生態(tài)的60畝紅樹(shù)林和11公里白色沙灘，山海高爾夫、游艇俱樂(lè)部、國(guó)際五星級(jí)酒店群、民俗商業(yè)街等配套一應(yīng)俱全，號(hào)稱將“比美馬爾代夫,賽美海南三亞”。

2008年，萬(wàn)達(dá)聯(lián)合泛海集團(tuán)、聯(lián)想控股投資200億元布局長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)，獨(dú)家投資500億元圈地武漢建造文化旅游項(xiàng)目，又計(jì)劃分別投入300億元和150億元布局大連金石灘、西雙版納景洪。

今年年初，萬(wàn)達(dá)老板王健林公開(kāi)宣稱將儲(chǔ)存未來(lái)十年的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在2020年徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。“文化旅游的收入在5年內(nèi)翻一番，超過(guò)400億元，2020年商業(yè)地產(chǎn)的收入比重下降到50%，實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型。”

房企大佬的大舉投資并非無(wú)的放矢，其紛紛轉(zhuǎn)型的背后是投資者對(duì)旅游物業(yè)的熱捧。一個(gè)典型案例，是位于海南陵水的雅居樂(lè)清水灣，這個(gè)超級(jí)大盤(pán)自2009年入市以來(lái)屢屢熱銷(xiāo)。2011年，在慘淡的市場(chǎng)環(huán)境下，雅居樂(lè)清水灣第一季度便“搶收”36億的業(yè)績(jī)，今年元旦和5月，兩輪銷(xiāo)售都勁銷(xiāo)數(shù)億。

趨勢(shì)

固定回報(bào)等多樣性產(chǎn)品迭出

不過(guò)，由于需大規(guī)模開(kāi)發(fā)，時(shí)間跨度大，不確定因素多，旅游度假型產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)也較大。例如山東曾經(jīng)的“海景房”很誘人，但由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏運(yùn)營(yíng)、沒(méi)有投資退出途徑以及大批空置等問(wèn)題，使得消費(fèi)者的投資信心減弱。

“旅游度假的本質(zhì)是什么？是對(duì)現(xiàn)實(shí)的一次逃離和對(duì)生命的一次發(fā)現(xiàn)。”在8月10日的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說(shuō)，當(dāng)前旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀還只是一種現(xiàn)實(shí)，不是超越。

張寶全指出，現(xiàn)在的旅游度假產(chǎn)品多是以國(guó)家旅游區(qū)作為居住主體，與城市住宅沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。中國(guó)的很多地產(chǎn)商從傳統(tǒng)地產(chǎn)向度假旅游或商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，其實(shí)是一種內(nèi)在本質(zhì)的營(yíng)造。“做度假旅游、做商業(yè)地產(chǎn)，定位、資源和運(yùn)營(yíng)方式上這些問(wèn)題都必須首先解決。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院楊紅旭認(rèn)為，旅游地產(chǎn)投資存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，具有資金額大、周期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢的特點(diǎn)。一旦投資收益不理想，有可能產(chǎn)生旅游地產(chǎn)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)大面積“爛尾樓”。

“旅游地產(chǎn)首要的價(jià)值是旅游資源，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要求和配套設(shè)施也高于城市房產(chǎn)。”全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)汪瑜也指出，以海南的旅游地產(chǎn)為例，傳統(tǒng)的“三菜一湯”——地產(chǎn)、酒店、高爾夫加溫泉大多數(shù)項(xiàng)目都不缺，產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，整個(gè)市場(chǎng)都跟著政策走，投機(jī)性很強(qiáng)。這也意味著旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商規(guī)模和實(shí)力很大程度上影響了物業(yè)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)和前景。

“實(shí)際上房子本身不產(chǎn)生價(jià)值，是因?yàn)槿说男枨螽a(chǎn)生價(jià)值，你有大量的游客進(jìn)去，旅游地產(chǎn)的價(jià)值就非常大。正是有大量的游客到那里去消費(fèi)、度假，才使得旅游地產(chǎn)本身產(chǎn)生了價(jià)值。”金融街惠州置業(yè)有限公司副總經(jīng)理熊思宇說(shuō)。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，巽寮灣2009年的旅游人口120萬(wàn)人次，2010年變成了158萬(wàn)多人次，2011年達(dá)到202萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)今年至少能突破240萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)率超過(guò)30%。

正是這樣的消費(fèi)基礎(chǔ)，讓熊思宇對(duì)未來(lái)信心十足。據(jù)其介紹，金融街的巽寮灣海公園項(xiàng)目首創(chuàng)了“中國(guó)分時(shí)度假模式”，將產(chǎn)權(quán)、權(quán)益度假、現(xiàn)金回報(bào)三者結(jié)合，是巽寮灣170公里岸線上唯一承諾7%以上高收益回報(bào)的樓盤(pán)。這一模式下,購(gòu)房者除了每年可享15-30天免費(fèi)假期,同時(shí)還可獲1400-4000元/月的高固定回報(bào)。

“分時(shí)度假新模式不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商，每個(gè)項(xiàng)目都能做的，只有真正的旅游度假才能做。”熊思宇說(shuō)，因?yàn)槿绻兄Z了分時(shí)度假，每個(gè)月要扎扎實(shí)實(shí)給業(yè)主錢(qián)，如果沒(méi)有龐大的旅游人口，沒(méi)有龐大的消費(fèi)人群支撐收益的話，就難以為繼。“這也是為什么我們定位為區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，把很大一部分精力放在旅游開(kāi)發(fā)這一塊，使旅游和地產(chǎn)形成一個(gè)良性互動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)和購(gòu)房者三者共贏。”