土地增值稅“欠繳”打了誰的臉

放水 地方政府怠于催繳

按照華遠地產董事長任志強的說法，不是我欠稅不交，而是時間未到。對此，多位接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為任志強的表態不無道理。

“事實本身的確屬于‘合法不合理’。”　中國房地產學會陳國強表示，在未達到稅法規定的結算條件時，開發商不繳納，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠。但不排除項目公司利用稅法中的規定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖后，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等，遲繳、緩繳土地增值稅。

值得注意的是，陳國強同時指出，除房企故意遲繳土地增值稅外，還存在地方政府主動放水嫌疑。

在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示，土地增值稅這個稅種執行時確實不太嚴格，有時有些地方政府就不收了。

地稅系統的工作人員表示，雖然按照政策規定，現行的土地增值執行預繳—清算的方式，但實際上很多只是簡單預繳一部分，“就沒有然后了”。開發商沒有主動繳交，地方政府一般也不催繳，都揣著明白裝糊涂。

上述人士表示，對于地方政府而言，涉及土地方面的稅費眾多，而最重頭的是土地出讓金，如果在土地增值稅等其他方面把開發商“脖子”卡得太緊，勢必影響地方土地財政，而且第一年收得太多，會把第二年的任務沖高。而一旦到了地區財政緊張或者年底稅收任務缺口很大時，地方政府就收緊催繳，以完成任務。

“對于開發商而言，能夠少交自然少交，政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項目開發，緩解資金緊張。”該人士說。

對此，朱一鳴表示：“土地增值稅類似于資本利得稅，其初衷是防止暴利引發更大的房地產泡沫，對開發商的高額利益進行調整。”據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

“但這樣一個本來規定明確、很嚴肅的稅收政策便成了地方政府和開發商的松緊緩沖區，地方政府‘放水養魚’，開發商‘合法’鉆空子。”一位業內人士指出。

建議 完善稅制改革與征收條件

針對土地增值稅“欠繳”之辯，劉劍文認為是否存在開發商有意拖延清算，需要通過調研、拿到證據，才可以做出更客觀公正的評價。但他認為，如果有的房地產企業在項目完成后還拖延繳納稅款，是其在變相的、無償的使用稅款。“地方稅務部門加強房地產企業土地增值稅的檢查和清理很有必要”。

朱一鳴也指出，房企土地增值稅“欠繳”部分每拖一年，對毛利較高的房企會有極大好處。一方面可以緩解資金鏈，另一方面由于從利潤中已經劃出，因此可以減少企業所得稅納稅部分。

朱一鳴表示，作為上市公司，房企計提部分應有固定賬戶進行監管，但由于屬于企業內部，資金使用方向難辨。“因此，應加強對房企計提賬戶的監管”。

朱一鳴還提出，可以提高企業預繳稅率。對此，劉劍文認為提高預繳稅率可以作為一個選項。“不過預繳的時候項目畢竟還沒有完成，開發商是否有足夠的資金承擔稅款？我們既要考慮國家的稅款，也要考慮開發商經濟上的承擔能力”。

還有專家指出，可以按照實際銷售進度多設置繳稅檔位。專家表示，重新審視清算條件是否可以有所改進和細化是一個方面，另一方面，稅務機關可以按照實際的銷售進度來清繳稅款。

專家建議，可以按照銷售進度多設繳稅檔位，稅務機關可以根據銷售情況及時跟進，避免房企拖著不清算。比如房子已經銷售了60%，就應該在這個檔位設定一個繳稅比例。如果開盤的時候預繳一筆，就置之腦后，一直等最后再清算，容易造成“欠繳”。

中山大學財稅系主任林江等專家則表示，應完善稅制改革與征收條件。“十八屆三中全會提出完善房地產稅改革，不僅僅是公眾關注的房產稅，而是涉及整個房地產領域稅費的厘清和完善，類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進行改革，更好完成制定初衷”。